注文住宅の相場を無視して得する秘訣とは？
注文住宅の相場って、
家づくりではじめに気になるところですよね。
とても高いイメージがあるので、
「注文住宅なんて建てられるのかな〜」
と相場を気にしていたの思い出します。
注文住宅の相場を無視して
得する秘訣はいくつかあるのですが、
もっとも効果的なのは、
- ２社以上の見積もりを比較する
ということ。
な〜んだ、見積もりを比べればいいだけ？
って思うかもしれませんが、そのときに
注文住宅の相場を知っておかないと
損してしまいますのでご注意ください。
建築費の相場などを事前に知っておけば、
どのような広さの注文住宅が建てられるのか、
見積もりをもらう前にあらかじめわかります。
さらに、見積もりをもらったあと、
費用を低く抑えながら、
住みやすい理想の家に近づけるために、
注文住宅の相場は活用できます。
まず、注文住宅の相場から、
- あなたの家づくりにどれだけ費用がかかりそうか
を知っていただきます。
そのあと、
- あなたの予算を決める方法
- 予算オーバーを防ぐ７つの対策
をお伝えいたします。
注文住宅の費用相場などは、研究者という立場から、
独自に分析した数字も出しています。
参考にしていただければ幸いです。
注文住宅の相場ってズバリいくら？
さっそくですが、注文住宅の相場がいくらなのか、
2015〜2019年度の住宅市場動向調査データから、
注文住宅の費用相場を分析してみました。すると、
延べ床面積 37 坪で、費用総額 4,400 万円
という数字が出てきました。
これは土地なしの方が注文住宅を建てたときの相場であり、
土地の購入代金も含まれています。
(※2020年度はコロナウイルスの影響もあり、
大きく増減する可能性があります)
この費用相場をもとにすれば、
あなたが目安にしている
延べ床面積での相場が、
次の表のようにわかります。
注文住宅の相場（建築費＋土地価格）
| 30坪 | 3,568 万円 |
|---|---|
| 35坪 | 4,162 万円 |
| 40坪 | 4,757 万円 |
| 45坪 | 5,351 万円 |
思ったよりも高いでしょうか？
それとも予想していたような金額でしたか？
建築費の相場を把握しましょう！
先ほどの注文住宅の費用相場は、
建築費と土地価格を合計したものでした。
この建築費と土地価格の割合について、
住宅市場動向調査データから相場を調べてみると、
７：３ になることがわかります。
（※人口の多い都市では、土地の割合が高くなります）
この割合から注文住宅での建築費の相場を調べてみると、
次のような金額になります。
建築費の相場
| 30坪 | 2,497 万円 |
|---|---|
| 35坪 | 2,914 万円 |
| 40坪 | 3,330 万円 |
| 45坪 | 3,746 万円 |
延べ床面積 30〜40坪で家づくりをする場合、
土地価格を除いた建築費は、
2000万円〜3000万円台になることがわかります。
あなたが家を建てるときの建築費の相場が
なんとなく見えてきたでしょうか。
建築費の内訳と坪単価の関係を知れば失敗しない
注文住宅の費用で失敗する方は、
建築費の内訳を理解しないままに契約し、
予算オーバーになっています。
費用面で失敗をしないためには、
建築費の内訳を知っておくことが大切。
ハウスメーカーや工務店を比較するときに、
目安として使われる坪単価も
これに関係してくるから必見ですよ。
建築費の内訳で使う２つの費用
建築費は、本体工事費、別途工事費とに
大きく分かれます。
本体工事費は、うわものと呼ばれる
家そのものを建てるための工事費で、
別途工事費は、外構工事、地盤調査費など、
建物以外に必要な工事費です。
本体工事費、別途工事費の詳細を知りたい方は
こちらの記事もご覧ください。
本体工事費の相場
建築費のうち本体工事費と別途工事費の割合は、
およそ 4：1 であり、これを注文住宅の費用相場にあてはめると、
建物だけの価格相場が延べ床面積ごとにわかります。
建物だけの価格相場
| 30坪 | 1998万円 |
|---|---|
| 35坪 | 2331万円 |
| 40坪 | 2664万円 |
| 45坪 | 2997万円 |
建物だけの価格相場が、よく言われる
2000万〜3000万円になることがわかりますよね。
この本体工事費を延べ床面積で割ると、
1坪あたり約 67 万円となり、
これが坪単価の相場と言えるのです。
坪単価でだまされないために
家だけの価格相場と坪単価との関係を知ることは、
注文住宅で失敗しないための重要なポイントです。
建築会社が広告などで使う坪単価は、
家だけの価格である本体工事費で使われ、
別途工事費は含まれていません。
つまり、坪単価に延べ床面積をかけただけの費用では、注文住宅を購入できません。
ここを勘違いしている方が多いので、
気をつけておきましょう。
「坪単価50万円！」と広告で出ていても、
延べ床面積が40坪の注文住宅を
50万円 × 40坪 ＝ 2000 万円
では購入できないのです。
では、家の本体価格以外にいくらかかるの？
という疑問が出てきますよね。
これは、注文住宅を建てる総費用のうち、
本体工事費が占める割合から見えてきます。
本体工事費の相場は、
注文住宅の総費用の70%ですので、
家の本体価格が2000万円の場合、
総費用は2857万円になります。
2000万円で建てられると思っていたのに、
800万円以上も余分にかかってしまうって、
ほんとに驚きますよね。
実は私も契約してから気づいて失敗しています…。
総費用は、次の式で計算できるので、
しっかり覚えておきましょう。
- 総費用 ＝ 坪単価 × 坪数 ÷ 0.7
この簡単な式を知っておくだけでも、
予算オーバーなど費用面での失敗は少なくなりますよ。
住宅ローンの相場から見た注文住宅の予算の決め方
注文住宅の費用相場がわかったところで、
今度はあなたが建てる家の予算を決めていきましょう。
相場と坪単価と計算式で
ある程度の予算がわかったのでは？
と思うかもしれませんが、あくまで相場です。
ご家族の希望やこだわりを形にできるのが、
建売住宅にはない注文住宅のメリットですが、
思っているよりも予算がどんどん上がっていく
ということを覚えておいてください。
その反面、建築費を予算内で調整できる
という大きなメリットもありますので、
予算はしっかりと決めておきましょう。
注文住宅での予算の目安は、
- 住宅ローン + 自己資金
となるため、住宅ローンをいくら借りるのか？
が大切になってきます。
住宅ローンが占める比率についても、
住宅市場動向調査データから調べてみたところ、
建築費と土地価格を含めた総費用の
約70%が住宅ローンで支払われていることがわかりました。
まずは、世帯の年収から住宅ローンでの
借入可能額の相場を調べてみましょう。
年収からわかる住宅ローン借入可能額の相場
住宅ローンは年収の何倍まで借りられるの？
という質問に対する正解は、実はありません。
これはご家庭によって状況が違うためです。
でも、住宅ローンの借入可能額の相場は、
世帯年収からわかります。
住宅市場動向調査データから住宅ローンと
平均世帯年収との関係を調べてみると、
世帯年収の4.5倍が借入額の相場となっています。
昔から住宅ローンは年収の5倍まで
と言われているのが、きっちり表れていますよね。
根拠はないらしいのですが…。
これを世帯年収ごとにあてはめてみると、
借入額の相場は次のようになります。
世帯年収と住宅ローン借入額の相場
| 400万円 | 1,800 万円 |
|---|---|
| 500万円 | 2,250 万円 |
| 600万円 | 2,800 万円 |
| 700万円 | 3,150 万円 |
| 800万円 | 3,600 万円 |
最近は金利が低いために、
借入額が世帯年収の7〜8倍でもOK
とされている方もいらっしゃいます。
あくまで借入額の相場ですので、
毎月の生活費によっては、
もっとたくさん借りることができるかもしれませんし、
ここまで借りてはいけない場合もあります。
あなたがどのくらいの金額を借りられるのか、
今度は世帯年収ではなく、
毎月の返済可能額から見てみましょう。
返済額から住宅ローン借入可能額を調べる
住宅ローンを借りるときにもっとも大切なことは、
毎月きちんと返済できるかどうか。
返済可能額は、日々の生活からわかるので、
そこから住宅ローンの借入可能額を調べてみましょう。
まずは、あなたのご家庭でどれくらいの費用が
毎月かかっているのか計算してみましょう。
家賃、食費、光熱費だけでなく貯金額も忘れずに。
また、年間に支払っている費用を
ざっと出して12で割るのも１つの方法です。
計算ができましたら、毎月の返済額と金利から
住宅ローンはいくら借りられるのか、
返済期間35年でシミュレーションしてみましょう。
毎月の返済額と住宅ローンの借入額
|
金利（%） |
|||||
|
0.5 |
1.0 |
1.5 |
2.0 |
||
|
毎月返済額 （万円） |
6 |
2,311 | 2,125 | 1,959 | 1,811 |
|
8 |
3,081 | 2,834 | 2,612 | 2,415 | |
|
10 |
3,852 | 3,542 | 3,266 | 3,018 | |
|
12 |
4,622 | 4,251 | 3,919 | 3,622 | |
（単位：万円）
世帯年収から借りられる金額とは違ってきますよね？
毎月の返済額から計算したほうが、
より現実に近い借入可能額になることがわかります。
お子様が成長して進学するときに必要なお金など、
将来のことも考えながら返済額を決めておけば、
失敗のない資金計画ができあがりますよ。
ちなみに、過去5年間の住宅市場動向調査データから、
毎月の返済額の相場は、約10.8万円（年間129万円）
となっております。
自己資金もついでに計算してみましょう
住宅ローンの借入額が決まったら、
あとは頭金として使える自己資金を計算しましょう。
自己資金は、貯金やご両親からの資金贈与を含めた金額です。
頭金に自己資金の全額を使う方がいますが、
間違いなくあとでお金が足りなくなるのでやめましょう。
頭金にどのくらい使えるのかは、
頭金以外にどのくらいかかるのか
知っておくことが大切です。
注文住宅の頭金以外に考えないといけないのが、
住宅ローンで支払いできない費用です。
例えば、住宅ローンの保証料や手数料、
登記費用、保険料などの諸費用に加えて、
新居で必要となる新しい家具や家電、
引っ越し代などの費用が含まれます。
土地を購入するときにも、
仲介費用や登記費用などがかかります。
これらを合わせたものが
注文住宅の総費用の10%にもなります。
意外とかかると思いませんか？
例えば、土地価格＋建築費で
3600万円かかるとすると、諸費用などに
400万円もかかる計算になります。
これらを差し引いて残ったお金をようやく
頭金として計算することができるのです。
土地価格の相場について
土地の購入費用の相場は、
建物とちがってはっきりしているので、
人口の多い地域、便利で人気がある地域では、
総費用のうち土地費用の割合が高くなります。
注文住宅では贅沢なオプションを付けて、
費用が上がることもあれば、
設備のグレードなどを下げて
費用を削ることができます。
でも、土地ではそのようなことがなく、
価格相場が決まっています。
便利な場所にあって、形がいい土地は高いですし、
不便で狭くて、形が悪いところは安くなる傾向です。
住みたい地域の土地の価格相場は、
その地域や周辺で売り出されている価格を
不動産サイトで確認すればわかります。
同じ地名であっても、◯丁目が違うだけで、
数百万円も違ってくるので面白いですよ。
見れば見るほど相場観が身につくので、
いい土地が見つかれば迷わず購入できるようになりますし。
希望のエリアで住むには、建物にかける予算を減らすか、
エリアは少し妥協して建物に費用をかけるのか迷うので、
しっかりと優先順位を決めておきましょう。
土地の価格を下げるには、値引き以外に
- エリアを変える
- 変形・狭小土地を選ぶ
ぐらいしかありません。
ただ、形は良くないけど価格が安い土地に、
素敵な家を建てられるのが注文住宅のメリットでもあるので、
いろんな土地を見てみることをおすすめします。
予算オーバーさせないための７つの対策
ここまでで、住宅ローンの借入額＋自己資金から、
予算の目安がわかりましたよね。
この予算で、建築費＋土地価格＋諸費用などを
支払うのですが、注文住宅ではほとんど場合、
予算オーバーしてしまうのです。
中庭、全館空調、床暖房、パントリー、塗り壁など、
お金をかけようと思えばいくらでもかけられますからね。
でも、建築会社との打ち合わせの段階で、
費用を抑える方法を知っておけば、
予算オーバーせずにすむので、
その対策を７つご紹介します。
延べ床面積を減らす
述べ床面積を減らせば、
減らした分だけ材料費、工事費を削ることができます。
お住まいの賃貸、ご実家などの部屋の広さを測り、
どのくらいの広さがあれば生活できるのかを知っておくことで、
延べ床面積は減らすことができます。
４人家族で住みやすい家の広さは、
国土交通省の住生活基本計画から
２９〜４０坪が目安とされています。
それより狭くても快適に過ごされている方は
たくさんいらっしゃいますので、
とにかく部屋の広さの感覚を掴んでおくことが大切です。
狭くなればなるほど動線が短く、
奥様の家事は楽になるというメリットもあります。
建物の形をできるだけシンプルに
建物の形を複雑なものにするほど、
建築費は高くなります。
おしゃれなデザインにしようとすると、
外観が複雑になりがちですが、
外壁材を大量に使うことになるために費用はかかります。
例えば、外からは見えないような中庭をつくると、
空から見てカタカナのロの字の形をした家になるのですが、
このような家は外壁に大量の材料を使うことになります。
空から見てL字やコの字のような場合でも、
外壁材は多く使用してしまいます。
似たような理由で、出窓をつけるなど、
凹凸が多くなる複雑な形状のデザインでも、
コストが上がってしまいます。
コストを下げるには、外壁材の使用が少なくてすむ、
正方形か長方形がベストとなります。
シンプルにすればするほど、工事の手間は少なくなり、
外壁材の費用だけではなく、人件費も減ります。
さらに、正方形や長方形のほうが
耐震性は高いというメリットもあります。
シンプルすぎてオシャレ感がなさそうにも思えるのですが、
外観にうまくアクセントを付ければ、オシャレな家にできますよ。
部屋の数を少なくする
外壁の考え方に近いかもしれませんが、
家の中の壁を少なくすることでコストが抑えられます。
小さな部屋をたくさん作るほど、
壁、ドア、照明、建具などが必要になってきて、
材料費と工事費が増えます。
部屋の数でよく聞かれるのがお子さんの部屋のこと。
小さいときには部屋を分ける必要はありませんので、
大きくなって部屋を２つにするときのために、
ドアや照明だけ２箇所につけておけばいいのです。
部屋数を減らせば、１つの部屋の明るさは増えますし、
風通しがよくなるというメリットもありますよ。
部屋の数と同じ理由で、
収納箇所の数も少ないほうが費用を削減できます。
収納箇所が多いほうが何かと便利なのですが、
各部屋に小さなクローゼットをつけるよりも、
大きなウォークインクローゼットにまとめたほうが、
扉や棚やパイプハンガーなどが少なくてすみます。
同時に間取りもシンプルになるので、
ここでもコストが抑えられますよ。
屋根の形もシンプルに
屋根で家の印象は変わるので、
家を建てるときには気になるのですが、
住みはじめるとまったく気になりません。
お客さんが来たとしてもあまり見られない部分ですので、
ここにコストをかける必要はありません。
お隣さんの家との距離が近いと、まったく目立ちませんし。
屋根は、傾斜がゆるくて単純な形にしておけば、
屋根裏収納などは作れなくなるかもしれませんが、
材料を少なくできて、費用を削減できます。
水回りの設備をまとめる
お風呂、トイレ、洗面台、キッチンなどが離れた場所にあると、
それらを結ぶ配管が長くなったり、複雑になったりするので、
工事費がかかります。
キッチンの近くに洗面所やトイレを置くなど、
間取りに問題ない範囲で近くにまとめておくと、
費用を削減できますので、
間取りを決める段階で気をつけてみましょう。
我が家では１階にキッチンがあるのですが、
そのすぐ裏手に洗面台とトイレ、
真上となる２階部分にお風呂、洗面所、トイレをまとめています。
設備にメリハリをつける
注文住宅のカタログを見ていると、
ついつい素敵な設備をつけたくなりますが、
高価なものが多くて、すぐに予算オーバーしてしまいます。
設備やオプションは優先順位をつけておいて、
お金をかけるべき部分を決めておきましょう。
我が家では、来客が多い１階にコストをかけて、
来客に見せない２階にはコストをかけていません。
例えば、１階のトイレはお客さんが使うので、
グレードが高いおしゃれなトイレにしましたが、
２階は家族専用トイレにしているため、
グレードを低くして、コストをかけていません。
このようにコストをかけるところと、
そうでないところをはっきりとさせておけば、
いい予算の使い方ができます。
建築会社を変更してみる
思い切って別の建築会社に変更する
というのもコストを抑える方法です
各会社によって得意不得意がありますし、
人件費や広告費を抑えたり、お得なプランを作ったり、
積極的にコストを抑えるのに
アイディアを出してくれるところもあります。
ハウスメーカーが工務店より費用は高くなるといわれていますが、
工務店でも高いところはいくらでもあります。
これは複数の会社を比べてみないと見えこない部分です。
どうせ比較するなら、きちんとした会社にしておきましょう。
こちらには、優良な建築会社が集まっていますのでご参考まで。
以上が予算オーバーを防ぐ対策です。
予算内で素敵な注文住宅を建てるための
参考にしてみてくださいね。